محل استقرار ساختمان در زمين:
محل استقرار ساختمان در شرايط متعارف بايد در قسمت شمالي زمين قرار گیرد، در موارد استثنائي مانند وجود درختان قطور و يا شرقي غربي بودن زمين و نظاير موضوع با توجه به وضعيت استقرار ساختمان هاي کناری در شوراي معماري مطرح و تصميم لازم اتخاذ مي گردد .
نحوه احداث بنا در شرق ، غرب و يا جنوب ملک
چنانچه تراکم مجاز در ساختماني به علت هایی به مقدار صد در صد پر نشود يا مالک نخواهد همه ی تراکم مجاز را در قسمت شمالي زمين بسازد ، مي تواند بقیه ی تراکم را در ضلع جنوبي ، شرقي يا غربي و بصورت يک يا چند واحد مستقل يک طبقه ایجاد نمايد.
……………………………………………………………………………………
مشروط به اينکه :
فضاي حياط باقيمانده کمتر از 40 درصد کل زمين نباشد .
ارتفاع واحدیاد شده از پاي کار تا لبه دست انداز بام به هيچ عنوان از 3.5 متر تجاوز ننمايد ( ارتفاع از کف تا زير سقف بيشتر از2.70نباشد )
پچنانچه واحد مورد نظر در بر گذر قرار گيرد باعث جلوگيري از ورود ماشين به حياط يا پارکينگ مربوطه نشود.
از واحد مورد نظر هر گونه استفاده تجاري به استثناء مواردي نظير دفتر مهندسي و مطب و … که قانون شهرداري صريحا ذکر نموده است ممنوع مي باشد .
پيش بيني سرويس هاي بهداشتي و آشپزخانه در زيرزمين املاک کمتر از 120متر مربع
پيش بيني سرويس هاي بهداشتي و آشپزخانه در زيرزمين ، در زمين هاي کمتر از 120 متر مربع مساحت ، به شرطي که حالت جا بودن نداشته باشد مانعی ندارد .
چگونگی اقدام در خصوص باقيمانده املاک واقع در طرح هاي اجرائي شهرداري
چون از باقيمانده بعضي از املاک واقع در طرح هاي اجرائي شهرداري که به اداره کل املاک ابلاغ شده، به علت کم بودن متراژ در صورت رعايت ضابطه 60% زيربنا به منظور ايجاد واحد مسکوني ، مناسب نمي باشد ، لذا براي اينگونه املاک و همچنين باقيمانده املاکي که مقدار جزء گذر را مجانا و بلا عوض به شهرداري واگذار ميکنند، در صورتيکه از 70 متر مربع بيشتر نباشد ، با توجه به موقعيت محل و با رعايت کامل قاعده بدون ضرر و مراعات حقوق مجاورين از 60% تا 100% پروانه ساختماني صادر مي گردد .
نحوه احداث بنا دراملاک داراي اصلاحي:
ایجاد ساختمان در املاکي که با طرح هاي تعريضي برخورد دارند با رعايت 60% طول و مساحت سند قبل از اصلاحي درباقيمانده زمين و در حد تراکم مجاز مانعی ندارد و پيش آمدگي بيش از 60% طول تحت زاويه 45درجه ، با رعايت 60% مساحت سند ( قبل از اصلاحي ) به شرط واگذاري رايگان مقدار جزء گذر به شهرداري مانعی ندارد .
ضوابط بالکن ها:
- احداث پيش آمدگي در خيابان هاي 12 متر تا 20 متر به عمق 80 سانتي متر و براي خيابان 20 متر به بالا به عرض 120سانتي متر مجاز است .
- ارتفاع پيش آمدگي نسبت به کف پياده رو ، نبايد از 5/3 متر کمتر باشد و سطح آن طبق ضوابط مربوطه جزء تراکم به حساب می اید.
- پيش آمدگي ساختمان در همکف و طبقات ، در خارج از 60% طول مجاز و در داخل زاويه 45درجه ، حداکثر به ميزان 2 متر بلا مانع است ( رعايت 60% مساحت ضروری است )
- پيش آمدگي روي پخ دو گذر در محدوده سند مالکيت ، به ميزان حداکثر 5/1 متر عمود بر پخ و به شرط رعايت 5/3 متر ارتفاع از کف پياده رو مانعی ندارد.
طريقه حساب کردن زيربنا و تراکم پيش آمدگي ها در داخل فضاي باز به صورت زير میباشد:
- پيش آمدگي آخرين سقف ساختمان ، به عنوان باران گير ، جزء زيربنا به حساب نمی اید .
- بالکن ها و تراس هاي سقف دار ، تا عمق 3 متر ، در صورتی که سه طرف آن باز باشد ، يک دوم مساحت آن جزء زيربنا به حساب می اید ، روشن است اضافه بر عمق 3 متر تماما زيربنا به حساب می اید .
- در صورتيکه پيش آمدگي سه طرف بسته باشد ، دو سوم مساحت آن جزء زير بنا محاسبه میشود.
نصاب ارتفاع و طبقات جهت نصب آسانسور:
مالکين ساختمان هاي بيشتر از چهار طبقه و ساختمان هايي که ارتفاع آن ها بيشتر از 15 متر باشد ، ملزم به احداث آسانسورهستند ، دراين زمينه کف ورودي ساختمان ملاک عمل بوده و کف طبقه همکف مي تواند با حفظ مشخصات طبقه زيرزمين ، حداکثر 1.20 متر بالاتر از کف ورودي منظور شود .
زيرزمين:
هر طبقه كه حداكثر ارتفاع سقف آن از كف متوسط گذر 90 سانتي متر باشد يا اينكه 50% (50 درصد ارتفاع)آن پايين تر از سطح تراز خيابان يا معبر مجاور باشد.
در زمانی که پاركينگ در طبقات زيرزمين ساختمان پيش بيني شود سطح اين قسمت جزء تراكم محاسبه نمیشود.
حداكثر ارتفاع پاركنيگ 2.20 متر و حداقل ورودي پاركينگ 1.80 متر ميباشد. چنانچه مساحت پاركينگ بيش از1000 مترمربع باشد، ارتفاع پاركينگ ميتواند تا 2.5 متر پيش بيني شود.
حداكثر شيب رامپ 15% است.
فضاي پيش بيني شده جهت پاركينگ بايد به شکلی باشد كه هر اتومبيل به طور مستقل به ابعاد 5×2.5 متر به انضمام فاصله مناسب برای مسير حركت داخل و يا خارج شود و يا هر طرحي كه طبق استانداردهاي بين المللي بتواندعمل كند.
در نتيجه اعمال اين ضوابط ، طبقه همكف حداقل 1.20 متر بالاتر و كف طبقه زيرزمين نيز حداقل 1.30 متر پايين تر ازسطح متوسط گذر قرار ميگيرد.
در چنين شرايطي براي دسترسي به طبقه همكف باید حداقل از شش پله 20سانتي متري عبور كرد. استفاده از رامپ پاركينگ نيز به دليل شيب پانزده درصدي آن با مشكل مواجه است. ورودي باارتفاع 1.80 متري پاركينگ نيز اجازه ورود اتومبيل مجهز است با بالابر و يا اتومبيل هاي با سقف بلند را نميدهد.عرض 2.5 متري هر واحد پاركينگ نيز سوار و پياده شدن آسيبمندان را سخت میکند.
در مورد ارتباطات عمودي ضوابط شهرداري چنين ميگويد:
به منظور حفظ شرايط ايمني ساكنان ساختمانها در مواقع ضروری مثل آتش سوزي و غيره لازم میباشد ساختمان هايي كه ارتفاع آنها از كف زمين به شش طبقه و بالاتر برسد، جدا از پله اصلي ، پله ديگري به شکل باز جهت خروج اضطراري پيش بيني گردد و يا پله اصلي به شكلي كه شرايط و ايمني پله فرار را دارا باشد طراحي شود.مساحت پله فرار جزء تراكم به حساب نمی اید.
بحران فعلي در مورد مسكن آسيب مندان را ميتوان در چند مورد خاص ريشه يابي كرد:
- عدم توجه طراحان و سازندگان ساختمانها، مجموعه ها و شهركهاي مسكوني به استانداردهاي طراحي معماري براي آسيبمندان.
- بي بهره بودن موضوع “تأمين دسترسي و رفع موانع معماري در محيطهاي مسكوني براي آسيبمندان*” از تسهيلات تشويقي نظير آنچه در مورد رعايت “الگوي مصرف مسكن ” در مسكن اجتماعي و حمايت شده ارائه ميگردد.
- در دست نبودن ضوابط و مقررات معماري به شكل قانوني ، محكم و جامع در مورد رعايت استانداردهاي طراحي معماري براي آسيبمندان در ساخت و سازهاي مسكوني.
- رسیدگی نکردن به امر رعايت معيارهاي طراحي معماري براي آسيبمندان در نظام كنترل ساختمان بطور متمركز و ياپراكنده در قسمت هاي كنترل كننده نظير شهرداريها
- پراكندگي و ناهماهنگي فعاليتهاي تحقيقاتي و اجرايي در زمينه تدوين معيارهاي طراحي براي آسيبمندان و اعمال آنها در فعاليتهاي عمراني ، در بين سازمانها و نهادهاي مربوطه .
